El reciente sismo ocurrido en Lima no solo remeció estructuras, también reactivó una preocupación latente: la fragilidad de muchas viviendas en el país y la responsabilidad detrás de su colapso. Este movimiento telúrico dejó escenas que se repiten con cada nuevo temblor: muros caídos, techos agrietados, construcciones desplomadas en zonas vulnerables. Aunque esta vez hubo víctimas, lo más preocupante es que estos eventos seguirán ocurriendo. El Perú es un país sísmico por naturaleza, y pensar que se trató de un caso aislado sería un grave error.
En este contexto, la pregunta clave no es solo qué pasó, sino quién responde si una casa se derrumba. Con más de la mitad del parque inmobiliario construido sin asistencia técnica formal, muchos ciudadanos podrían encontrarse no solo con pérdidas materiales, sino también con responsabilidades legales. El riesgo sísmico no es una novedad, y precisamente por ello, es deber de todos –particularmente de quienes construyen o alquilan– actuar con responsabilidad preventiva.
Cuando una vivienda colapsa, lo primero que muchas personas se preguntan es si el culpable fue el ingeniero, la municipalidad o si, simplemente, se trató de un desastre natural inevitable. Pero desde el punto de vista legal y técnico, la responsabilidad recae directamente en el propietario del predio. Es el dueño quien debe garantizar que su inmueble esté construido de forma segura, siguiendo normas sismorresistentes, con planos aprobados y, de ser el caso, con supervisión profesional.
Esto no quiere decir que otros actores no tengan responsabilidades en etapas específicas. El ingeniero civil, por ejemplo, es quien diseña la estructura y establece cómo debe ser construida para resistir eventos sísmicos. Si comete un error técnico o actúa con negligencia, también puede ser sancionado. Sin embargo, si el propietario decide construir por su cuenta, alterar el diseño, usar materiales de baja calidad o levantar un segundo piso sin consultar a nadie, el ingeniero ya no tiene control sobre el resultado final.
La municipalidad, por su parte, cumple un rol de fiscalización y control urbano. Otorga licencias, realiza inspecciones y, en algunos casos, puede ordenar demoliciones o desalojos si detecta riesgo inminente. Pero en la práctica, los gobiernos locales no supervisan cada etapa de cada construcción, y menos aún en asentamientos humanos o barrios donde la informalidad domina. Su responsabilidad se limita, por tanto, a fiscalizar y sancionar, no a asumir culpas por una construcción particular.
Tampoco podemos escudarnos completamente en la naturaleza. Si bien los sismos son eventos inevitables, el colapso de una vivienda no siempre es consecuencia exclusiva del temblor. Muchas veces es resultado de una acumulación de factores: estructuras débiles, ampliaciones improvisadas, falta de mantenimiento y desconocimiento de normas básicas de seguridad. Cuando un inmueble ya estaba en mal estado antes del sismo, la fuerza de la tierra solo termina de evidenciar lo que ya era una tragedia anunciada.
Por todo esto, el propietario del predio es el principal responsable. Él o ella toma decisiones sobre cómo construir, con quién hacerlo, si respetar los planos o improvisar, y si invertir en mantenimiento o simplemente dejar que el tiempo y el riesgo avancen. Esta responsabilidad no desaparece si el predio está alquilado; el arrendatario no responde por la estructura, sino solo por el uso del espacio. El que arrienda tiene el deber de garantizar que el inmueble esté en condiciones seguras.
Los sismos seguirán ocurriendo. Lo que debe cambiar es nuestra actitud frente a ellos. La prevención no empieza con una alarma ni con un mensaje en redes sociales después del desastre, empieza desde la planificación y la construcción del lugar donde vivimos. El sector inmobiliario peruano enfrenta, además, el desafío de ganarse la confianza del ciudadano en un contexto donde abundan proyectos informales y construcciones de baja calidad. Reforzar la seguridad estructural no solo es un asunto técnico, sino un acto de responsabilidad social y legal.
Si bien no podemos controlar cuándo o dónde temblará, sí podemos decidir cómo construimos, cómo vivimos y cómo protegemos a los que están bajo nuestro techo. Y esa decisión, en última instancia, le pertenece a quien es dueño del predio.
ELABORADO POR LA SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
