En el Perú, la transferencia de un inmueble no depende únicamente de la firma de la escritura pública. Conforme al artículo 949 del Código Civil y la jurisprudencia vigente, basta el consentimiento válido entre las partes para que la propiedad cambie de titular. La escritura pública y su posterior inscripción registral constituyen pasos esenciales para perfeccionar la transferencia y otorgar al comprador seguridad jurídica y oponibilidad frente a terceros, pero el acuerdo mismo ya genera obligaciones.
Sin embargo, más allá del acuerdo, el comprador tiene la obligación de verificar una serie de condiciones previas que garanticen que la operación es completamente válida. Uno de los aspectos más delicados es el estado civil real del vendedor, ya que esto impacta directamente en quién puede disponer del inmueble y bajo qué condiciones.
Cuando el vendedor afirma ser casado, la partida de matrimonio es suficiente para confirmar su situación. Pero si declara ser soltero, no basta confiar en lo consignado en el DNI. Para evitar futuros conflictos, es indispensable solicitar un certificado negativo de unión de hecho en la SUNARP, que certifique que no existe una convivencia inscrita que pueda afectar la operación.
Esta verificación es crucial, ya que una persona puede figurar como soltera en su documento de identidad, pero tener inscrita una unión de hecho que genera una comunidad patrimonial similar a la sociedad de gananciales. De acuerdo con criterios registrales vigentes, todas las adquisiciones efectuadas durante la convivencia se consideran bienes comunes, por lo que el conviviente también tendría derechos sobre el inmueble que se pretende vender.
Si durante la revisión documental se detecta un concubinato informal —por ejemplo, dos años de convivencia continua— es recomendable solicitar que el vendedor regularice primero esa situación ante notario. De no hacerlo, podría intentar vender el inmueble como si fuera totalmente suyo, generando riesgos posteriores para el comprador.
La normativa peruana establece que los notarios son competentes para tramitar el reconocimiento de la unión de hecho siempre que participen ambas partes. Cuando no existe acuerdo entre los convivientes, el reconocimiento debe realizarse mediante vía judicial. Además, se pueden inscribir uniones de hecho celebradas en el extranjero siempre que cuenten con el instrumento público correspondiente debidamente legalizado o apostillado, y que cumplan con las formalidades del país de origen.
Alertas y recomendaciones adicionales para compradores
Para protegerse adecuadamente, cualquier comprador debería incluir en su revisión previa:
1. Verificación de cargas y gravámenes
Solicitar la partida registral actualizada del inmueble y revisar si existen:
- hipotecas,
- embargos,
- anotaciones de demanda,
- medidas cautelares.
2. Confirmación del régimen patrimonial
Si el vendedor está casado:
- verificar si está bajo sociedad de gananciales o separación de patrimonios,
- solicitar la partida del Registro Personal en SUNARP para corroborarlo.
3. Revisión de posibles sucesiones inconclusas
Si el inmueble perteneció a un familiar fallecido, confirmar que:
- la sucesión intestada esté inscrita,
- todos los herederos estén de acuerdo con la venta.
4. Confirmar identidad y capacidad del vendedor
Pedir:
- copia del DNI vigente,
- verificación de impedimentos legales,
- poderes si interviene un representante.
5. Evitar adelantos sin documentación
No realizar pagos significativos sin una minuta firmada y sin que las verificaciones registrales estén completas.
Conclusión
La correcta verificación del estado civil, régimen patrimonial y situación registral del vendedor es fundamental para evitar futuras disputas. En el mercado peruano es común encontrar casos donde el vendedor desconoce —o decide omitir— que la convivencia genera una comunidad de bienes, lo cual puede invalidar la venta o generar procesos judiciales largos y costosos.
Revisar cada documento ante la SUNARP, exigir certificados actualizados y asegurar que la situación personal del vendedor es la que declara, constituye una medida indispensable para cualquier comprador o agente inmobiliario profesional.
FUENTE: EL PERUANO
