En un país de territorios tan amplios como el nuestro muchas veces la autoridad no tiene presencia para hacer respetar la ley o simplemente no existe o llega tardíamente, se hace inevitable la figura de la defensa posesoria extrajudicial, que es básicamente el uso de la fuerza para repeler la intromisión a nuestras propiedades que, como será descrita en el siguiente artículo, trata de resguardar la posesión y el interés de la comunidad.
A continuación veremos la modificación al artículo 920º publicada el 12 de julio de 2014, referida a la DEFENSA POSESORIA EXTRAJUDICIAL. Para un mejor detalle, presentaremos un cuadro comparativo y haremos los comentarios que creemos significativos para el óptimo entendimiento de este tema tan relevante en el mundo inmobiliario.
En resumen lo más resaltante de esta modificación es que el poseedor tiene 15 días para ejercitar la defensa extrajudicial desde que toma conocimiento de la desposesión. Además, el propietario de un inmueble que no tenga edificación o que esta se encuentre en trámite también puede invocar la defensa posesoria extrajudicial en caso de que el inmueble este siendo ocupado por un poseedor precario. Finalmente, en ningún caso procede la defensa posesoria contra el propietario de un inmueble, salvo que haya operado la prescripción.
| ARTICULO ORIGINAL | ARTICULO VIGENTE |
| El poseedor puede repeler la fuerza que se emplee contra él y recobrar el bien, sin intervalo de tiempo, si fuera desposeído, pero en ambos casos debe abstenerse de las vías de hecho no justificadas por las circunstancias. | poseedor puede repeler la fuerza que se emplee contra él o el bien y recobrarlo, si fuere desposeído. La acción se realiza dentro de los quince (15) días siguientes a que tome conocimiento de la desposesión. En cualquier caso, debe abstenerse de las vías de hecho no justificadas por las circunstancias. El propietario de un inmueble que no tenga edificación o esta se encuentre en dicho proceso, puede invocar también la defensa señalada en el párrafo anterior en caso de que su inmueble fuera ocupado por un poseedor precario.En ningún caso procede la defensa posesoria si el poseedor precario ha usufructuado el bien como propietario por lo menos diez (10) años. La Policía nacional del Perú así como las Municipalidades respectivas, en el marco de sus competencias previstas en la Ley Orgánica de Municipalidades, deben prestar el apoyo necesario a efectos de garantizar el estricto cumplimiento del presente artículo, bajo responsabilidad. En ningún caso procede la defensa posesoria contra el propietario de un inmueble, salvo que haya operado la prescripción, regulada en el artículo 950 de este Código. |
Podemos observar que el nuevo texto del Artículo 920 es completamente distinto al original, se agregan bastantes precisiones y también encontramos algunas contradicciones. Podremos apreciar los siguientes cambios a continuación:
- Lo más notorio es el cambio en el lapso que tiene quien posee el bien para ejercer la defensa extrajudicial. En el artículo original no había intervalo de tiempo para hacerlo, mas en el artículo vigente se ha estipulado que el poseedor tiene 15 dias para ejercitarlo, esto quiere decir que en ese lapso de tiempo tiene que repeler la fuerza que se quiera emplear contra el bien que posee o contra él para que no se vea desposeído del bien.
- Se observa que en este nuevo Artículo el plazo no se contabiliza desde el momento en que se es desposeído del bien, sino cuando se TOMA CONOCIMIENTO DE ELLO, según el nuevo texto de esta normal. En síntesis, el plazo podría ser mayor a esos quince días, ya que el momento de desposesión y el momento en el cual uno toma conocimiento no tienen que coincidir necesariamente.
- Otro cambio notorio es que SE ESPECIFICA que el propietario de un inmueble que no tenga edificación o que esta se encuentre en trámite también puede invocar la defensa posesoria extrajudicial señalada en la norma en su primer párrafo en caso de que el inmueble este siendo ocupado por un poseedor precario.
- Una observación que realizamos fue que se menciona en el segundo párrafo: “En ningún caso procede la defensa posesoria si el poseedor precario ha usufructuado el bien como propietario por lo menos diez (10) años”. Esto es una contradicción ya que si el poseedor ha usufructuado el bien por 10 años entonces el plazo que se señala en la norma (15 días) se hubiera vencido largamente.
- Otro punto a resaltar es que tanto la Policía Nacional del Perú como las Municipalidades respectivas deben garantizar el estricto cumplimiento del presente artículo prestando el apoyo necesario para este fin, bajo responsabilidad.
- En el último párrafo se menciona que en ningún caso procede la defensa posesoria contra el propietario de un inmueble, salvo que haya operado la prescripción; sin embargo creemos que procedería cuando el propietario, sin derecho o razón alguna, retira de la posesión a quien tiene título para ejercerla, como el caso de un arrendatario.
Como comentario final, el poseedor al momento de realizar la defensa extrajudicial debe obrar con tino y la medida aconsejable según como se presente la desposesión, recordar que si se pretende proteger la posesión mediante el uso de armas la otra parte también lo hará y eso desencadenaría en algo mayor que una defensa posesoria sin armas. La defensa privada extrajudicial se ha amoldado a la realidad peruana como una herramienta para defender la posesión.
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
