La declaratoria de fábrica es la inscripción de una construcción (edificación) en el registro de predios correspondiente en donde deben inscribirse las características y condiciones técnicas de la obra. Formular una declaratoria de fábrica es declarar ante la ley la existencia de una construcción. Esto significa que todo lo que edifiquemos en nuestro terreno o casa, si tiene un título inscrito en Registros Públicos, también debe inscribirse.
Cuando uno quiere vender un segundo o tercer piso de una casa, previamente debe inscribir la construcción (fábrica) y luego independizarla. A partir de ese momento podrá vender por ejemplo su tercer piso, con o sin aires, dependiendo de cómo esté inscrito el predio. Eso le va a permitir transferirlo más rápido y su propiedad se valorizará más por estar saneada.
Actualmente existen dos tipo de requisitos diferenciados para la Declaratoria de fábrica, lo cual dependerá de la fecha en la cual hayas culminado o iniciado su construcción.
Requisitos para la inscripción aplicables para edificaciones terminadas hasta el 21 de julio de 1999:
- Formulario de Solicitud de Inscripción debidamente llenado y suscrito por el presentante.
- Formulario Registral - FOR (distribución gratuita por SUNARP) debidamente llenado y suscrito por los propietarios y el Verificador Responsable.
- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente expedido por la municipalidad correspondiente.
- Plano de Localización y Ubicación. Debe contener cuadro normativo y cuadro de áreas, suscrito por el Verificador Responsable.
- Plano de distribución, suscrito por el Verificador Responsable. En los casos de remodelación, ampliación, modificación y reparación, deberá adjuntar dos planos: uno correspondiente a la fábrica inscrita donde se visualice los elementos eliminados y otro plano de la fábrica resultante.
- Informe técnico de verificación, suscrito por el Verificador Responsable, inscrito en el índice de verificadores a cargo de la SUNARP.
- Todos los documentos solicitados deben de presentarse por triplicado y separado (un original y dos copias).El original queda archivado en la Oficina Registral, una de las copias es enviada de oficio a la Municipalidad Distrital correspondiente luego de la inscripción, y la otra devuelta al usuario.
Las firmas de los documentos señalados en los numerales 2, 4, 5 y 6 serán certificadas por Notario.
Importante: No requieren de Declaratoria de Fábrica las obras de refacción, acondicionamiento o cercado.
Requisitos para la inscripción aplicables para edificaciones iniciadas después el 21 de julio de 1999: - Formulario de Solicitud de Inscripción debidamente llenado y suscrito por el presentante, copia del documento de identidad del presentante.
- Formulario Único de Edificaciones - FUE a que se refiere la Ley 29090, o Escritura pública donde se inserte el FUE.
- Plano de localización, ubicación y distribución debidamente aprobado por la Municipalidad Distrital o Provincial para el caso del Cercado.
- Planos con firma de propietarios, arquitecto o ingeniero civil responsable, debidamente aprobados y visados por la Municipalidad respectiva.
- Declaración Jurada con firma certificada por Notario de los propietarios indicando la fecha de terminación de la construcción, cuando esta se hubiera omitido (Art. 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios).
- Pago de derechos registrales.
Existen diferentes tipos de edificación:EDIFICACIÓN NUEVA: Aquella que se ejecuta totalmente o por etapas, sobre un terreno sin construir.AMPLIACIÓN OBRA: Que se ejecuta a partir de una edificación pre existente, incrementando el área techada.
REMODELACION: Obra que modifica total o parcialmente la tipología y/o el estilo arquitectónico original de una edificación existente.
ACONDICIONAMIENTO: Trabajos de adecuación de ambientes a las necesidades del usuario, mediante elementos removibles, como tabiquería, falsos cielos rasos, ejecución de acabados e instalaciones.
En este sentido, cuando construimos cualquiera de los tipos de edificaciones mencionados sobre un terreno, tenemos que inscribirlo legalmente ante Registros Públicos, a esta inscripción se le denomina DECLARATORIA DE FABRICA, que es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra, es decir, la edificación o construcción se vincula a la realidad física, en tanto que la Declaratoria de Fábrica se vincula al mecanismo jurídico para que los Registros Públicos admitan la existencia de dicha realidad.
Sociedad Peruana de Desarrollo en Bienes Raíces - Jefferson Jordán
