En el análisis del mercado inmobiliario muchas veces se pone el foco en cuántas viviendas se venden. Sin embargo, entender quiénes buscan comprar y qué características valoran en un inmueble resulta igual de importante para comprender hacia dónde se dirige la demanda.
Un estudio elaborado por el área de Real Estate Data Analytics de CODIP, basado en información de usuarios de Nexo Inmobiliario, ofrece una radiografía del perfil de los compradores de vivienda en Lima y Callao.
Los resultados muestran que la demanda está impulsada principalmente por compradores jóvenes. De acuerdo con el informe, el 77% de las personas interesadas en adquirir una vivienda no posee un inmueble propio, mientras que el 42% de los jefes de hogar interesados tiene menos de 35 años. Esto evidencia que gran parte del mercado está compuesto por personas que buscan adquirir su primera vivienda.
Qué buscan los compradores en una vivienda
Uno de los factores más importantes al momento de elegir una vivienda es la distribución del departamento. Según el estudio, el 73% de los compradores considera este aspecto como determinante en su decisión.
En cuanto al número de dormitorios, las preferencias se concentran principalmente en:
- Departamentos de tres dormitorios (44%), generalmente para familias que buscan una vivienda permanente.
- Departamentos de dos dormitorios (39%), más asociados a compradores que también consideran la inversión como una alternativa.
Respecto a los espacios dentro del hogar, el dormitorio principal es el ambiente más valorado, seguido de la sala comedor y la cocina. Asimismo, cada vez más compradores buscan departamentos con balcón en la sala, incluso si eso implica reducir ligeramente el área interior del inmueble.
Las áreas comunes también influyen en la decisión. Entre las más valoradas destacan las terrazas, los gimnasios y las áreas verdes. Además, cerca de seis de cada diez compradores prefieren viviendas ubicadas frente a parques.
Otro factor relevante es que los departamentos sean aptos para mascotas, característica que el 62% de los compradores considera indispensable.
Distritos preferidos por los compradores en Lima
Las preferencias de ubicación se concentran principalmente en distritos de Lima Moderna, que combinan conectividad, cercanía a centros laborales y acceso a servicios urbanos.
A continuación, algunos de los distritos que concentran mayor interés entre quienes buscan comprar vivienda:
| Distrito | Precio promedio m² (2025–2026) | Razón principal de preferencia | Perfil del comprador | Tipo de inmueble más buscado |
|---|
| Jesús María | S/ 7,000 – S/ 8,200 | Ubicación céntrica y conexión rápida con San Isidro y el centro de Lima. | Jóvenes profesionales | Departamentos de 2 y 3 dormitorios |
| Magdalena del Mar | S/ 6,800 – S/ 7,800 | Cercanía al mar y buena conectividad con avenidas principales. | Parejas jóvenes | Departamentos de 2 dormitorios |
| Pueblo Libre | S/ 6,500 – S/ 7,500 | Ambiente residencial con parques y tranquilidad para familias. | Familias jóvenes | Departamentos de 3 dormitorios |
| Lince | S/ 6,800 – S/ 7,900 | Alta conectividad y cercanía a centros empresariales. | Profesionales | Departamentos compactos |
| San Miguel | S/ 6,200 – S/ 7,200 | Cercanía al litoral, universidades y centros comerciales. | Jóvenes e inversionistas | Departamentos de 2 dormitorios |
| Surquillo | S/ 6,800 – S/ 8,000 | Proximidad a Miraflores y San Isidro, lo que favorece la inversión inmobiliaria. | Inversionistas | Departamentos pequeños |
| Barranco | S/ 8,000 – S/ 10,000 | Distrito cultural y turístico con alta demanda de alquileres. | Inversionistas | Departamentos para alquiler |
| Miraflores | S/ 9,500 – S/ 12,000 | Alta valorización inmobiliaria y amplia oferta de servicios. | Ejecutivos e inversionistas | Departamentos premium |
| San Borja | S/ 7,500 – S/ 9,000 | Seguridad, planificación urbana y abundantes áreas verdes. | Familias | Departamentos amplios |
Fuente: Urbania Índice del Mercado Inmobiliario, reportes de ASEI (Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú) y portales inmobiliarios especializados (2024–2025).
Motivación de compra
La mayoría de compradores busca una vivienda para habitarla. Según el estudio, el 75% de los interesados desea adquirir un inmueble para uso propio, mientras que el 25% lo hace con fines de inversión, ya sea para alquiler o reventa.
Capacidad económica de los compradores
El perfil joven de los compradores también se refleja en su capacidad económica. Aunque el ingreso promedio de los interesados en comprar vivienda se sitúa alrededor de S/ 7,000 mensuales, gran parte de los potenciales compradores tiene ingresos menores.
- 46% gana hasta S/ 5,000 al mes
- 36% percibe entre S/ 5,000 y S/ 10,000
Esto ha influido en el rango de precios que los compradores están dispuestos a pagar. El precio promedio de los departamentos buscados pasó de S/ 375,679 en 2024 a aproximadamente S/ 330,772 en 2025.
Además, el ahorro destinado a la cuota inicial también se ha reducido. El monto promedio disponible pasó de S/ 44,161 en 2024 a S/ 37,035 en 2025.
Financiamiento y dificultades para comprar
Ante estas limitaciones, el crédito hipotecario continúa siendo el principal mecanismo para acceder a una vivienda.
Según el estudio:
- 35% de los compradores ya cuenta con un crédito preaprobado
- 28% planea evaluar opciones de financiamiento con entidades bancarias
No obstante, existen factores que aún frenan las decisiones de compra. Entre quienes no tienen definido cuándo adquirirán una vivienda:
- 42% considera que los precios actuales no resultan atractivos
- 29% considera que las tasas de interés siguen siendo elevadas
A pesar de ello, el interés por adquirir vivienda se mantiene. Casi seis de cada diez compradores proyectan adquirir un inmueble hacia el año 2026, mientras que un 31% aún no ha definido cuándo realizará la compra.
El mercado inmobiliario en Lima continúa impulsado principalmente por compradores jóvenes que buscan adquirir su primera vivienda. Estos compradores priorizan factores como la distribución del departamento, la cercanía al trabajo, el acceso al transporte público y la presencia de áreas verdes.
Los distritos de Lima Moderna siguen concentrando gran parte de la demanda debido a su conectividad, ubicación estratégica y calidad de servicios urbanos. Sin embargo, factores como las tasas de interés y la capacidad de ahorro continúan influyendo en el ritmo de compra.
Aun así, el interés por adquirir vivienda en Lima se mantiene, lo que sugiere que el mercado inmobiliario seguirá mostrando dinamismo en los próximos años.
FUENTE: GESTIÓN
