Definición:
La compra – venta es el contrato más importante dentro de la actividad inmobiliaria. De acuerdo al artículo N°1528 del Código Civil se señala que: “Por la compra- venta el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero”. Es un contrato traslativo de dominio de todo tipo de bienes aplicable también en el área mercantil.
Características:
CONSENSUAL: Se perfecciona por el consentimiento de las partes, no requiriéndose la transferencia material para que se perfeccione (en bienes muebles es necesario la entrega o traditio).
PRINCIPAL: Para su existencia no requiere de otro tipo de contrato o acto jurídico.
DE PRESTACIONES RECIPROCAS: Intervienen dos o más partes, las cuales tienen obligaciones y derechos.
ONEROSO: Con valor económico y monetario.
Elementos del contrato:
En el contrato de compra-venta deben existir los siguientes elementos:
A) A. CONSENTIMIENTO DE LAS PARTES, es el acuerdo y su aceptación.
Las partes en el contrato son el vendedor y el comprador. Ahora bien, existen muchas vicisitudes respecto de quien vende y quien compra. Así puede ser vendedor o comprador una persona natural, persona jurídica, sociedad conyugal, sucesiones indivisas y copropietarias.
En este extremo abarcaremos el tema cuando el vendedor es una persona jurídica.
Cuando se tiene como vendedor a una persona jurídica (sociedades o asociaciones) lo que primero se debe verificar es que el representante legal tenga las facultades para enajenar (vender) el inmueble materia de transferencia. Es decir, no basta con ser representante legal de la persona jurídica, sino que hay que tener la facultad para transferir la propiedad del bien, caso contrario la compra-venta sería un acto nulo.
Es importante señalar, que muchas veces cuando se trata de sociedades o asociaciones, siempre hay que revisar el estatuto de la sociedad o asociación, en razón que los estatutos en algunas oportunidades designan para una transferencia inmobiliaria a dos o más representantes, puede ser en el caso de sociedades mercantiles al gerente general y gerente financiero o gerente administrativo o al presidente del directorio u otro indicado.
En una asociación, el designado es el presidente del consejo directivo conjuntamente con otro miembro del consejo, secretario, tesorero o un gerente. Sin embargo, advertimos que cuando se trata de transferencias de terrenos que pertenecen a una asociación hay que tener mucho cuidado, debemos solicitar además el libro de padrón de asociados donde conste el transferente como socio activo y verificar los pagos de las cuotas ordinarias y extraordinarias fijadas por la asamblea. Y preferiblemente a ésta verificación una carta emitida por la Asociación donde conste la autorización de la transferencia.
El documento que materializa esta situación es la vigencia de poder que es otorgado por el registro de personas jurídicas de los Registros Públicos y tiene una validez de 30 días.
Adicionalmente cuando la compra es financiada por una entidad bancaria, ésta solicita el acuerdo mediante acta de la junta de Accionistas de la autorización respecto a la transferencia inmobiliaria.
B) El precio.- Lo trataremos en otra oportunidad
C) El bien.- Lo veremos en uno artículo.
Marina Fuentes Cárdenas
Asesora Inmobiliaria
