Es común que, luego de un proceso judicial de ejecución de garantías, se disponga, finalmente, la ejecución del remate judicial de las propiedades inmuebles afectadas. Esto es una oportunidad para el inversionista en bienes raíces; pero, por otra parte, es una gran pérdida para el propietario del inmueble. Es posible que la propiedad sometida a remate sea adjudicada a algún postor por un precio muy por debajo del valor de tasación y mucho más aún del real valor comercial. Es posible que se pierda más del 50% del valor de tasación. Como veremos a continuación, la reducción del precio del inmueble se da en función de la convocatoria realizada. La ley Procesal Civil prevé para esta situación hasta tres convocatorias seguidas. Luego de lo cual puede adjudicar al mismo propietario o nuevamente tasar el bien y someterlo a nuevas convocatorias para remate:
1ra Convocatoria: La base de la postura será el equivalente a las dos terceras (2/3) partes del valor de tasación.
2da Convocatoria: En segunda convocatoria la base de la postura se reduce en un quince por ciento (15% de los 2/3 anteriores).
3ra Convocatoria: En tercera convocatoria la base se reduce un 15% adicional a la base de segunda convocatoria
. Además, si en la tercera convocatoria no hay postores, a solicitud del ejecutante podrá adjudicársele directamente el bien, por el precio base de la postura de la última convocatoria. Si el ejecutante no solicita su adjudicación en el plazo de diez días, el Juez sin levantar el embargo, dispondrá nueva tasación y remate bajo las mismas normas.
Para graficar esta situación, observemos el siguiente ejemplo:
Propiedad Inmueble tasada en US$ 120,000.00 (ciento veinte mil y 00/100 dólares americanos)1ra Convocatoria: La base de la postura será
US$ 80,000.00 (ochenta mil y 00/100 dólares americanos)2da Convocatoria: La base de la postura será
US$ 68,000.00 (sesenta y ocho mil y 00/100 dólares americanos)3ra Convocatoria: La base de la postura será
US$ 57,800.00 (cincuenta y siete mil ochocientos y 00/100 dólares americanos)Según estas cifras, la propiedad inmueble que inicialmente fue tasada en US$ 120,000.00 se redujo a US$ 57,800.00; con lo cual se redujo, finalmente, su valor en 51.84%, con lo cual vemos ampliamente reducido el valor de adquisición.
Marina Fuentes, inversionista en Bienes Raíces
